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Immobilier

Dans quels cas créer une SCI familiale ?

Lorsqu’il est question de gestion de patrimoine immobilier, on privilégie souvent la création de SCI familiale. En effet, ce type de société permet aux membres d’une famille d’être propriétaire et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Mais dans quels cas créer une SCI familiale ?

Quel est le fonctionnement d’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société constituée par deux ou plusieurs personnes membres d’une famille. Cette structure leur permet de détenir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque membre devient donc un associé et apporte une quote-part d’un immeuble qu’il possède, qui devient la propriété de la société. En contrepartie de cet apport, il récupère ses parts sociales.

Le fonctionnement et les lois qui régissent la SCI familiale sont les mêmes que ceux d’une SCI classique. En effet, elle est soumise au régime juridique de la SCI. Toutefois, la SCI familiale présente quelques particularités :

  • un lien de parenté ou d’alliance doit exister entre les associés,
  • le lien de parenté peut s’étendre jusqu’au quatrième degré,
  • dans le cas où un associé n’ayant pas de lien avec les autres membres de la famille intègre la SCI familiale, elle perd son caractère familial.

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La SCI familiale pour conserver le patrimoine de la famille

En cas de succession de bien immobilier, chaque héritier peut prendre sa part du patrimoine et le gérer comme il souhaite. S’il s’agit d’un immeuble par exemple et qu’il a hérité d’un appartement, il peut très bien vendre cet appartement.

La SCI familiale est un moyen efficace de préserver l’intégralité du patrimoine familial en cas de succession. En effet, les biens immobiliers de la famille restent entiers avec une SCI familiale. Chacun des associés possède non pas une partie du bien immobilier, mais des parts sociales.

Créer une SCI familiale facilite la gestion du patrimoine immobilier

La gestion d’un patrimoine immobilier familial n’est pas facile. L’administration commune devient parfois une source de conflit au sein d’une famille. Qui va s’occuper des obligations fiscales et des charges ? Comment entretenir les bâtiments ? Ce sont des questions qui départagent souvent les membres de la famille.

La création d’une SCI familiale permet d’éviter ces problèmes. Grâce à la SCI familiale, les associés peuvent d’un commun accord désigner un gérant pour se décharger de la gestion de leurs biens immobiliers. La nomination d’un gérant garantit une bonne gestion du patrimoine, car celui-ci est libre de prendre des décisions conformes à l’intérêt de la société. Il ne sera pas affecté par les conflits, les mésententes ou encore les divergences d’idées entre les propriétaires.

Ce gérant peut être un associé ou non. Il est désigné par les statuts ou par un acte annexe qui précise ses pouvoirs. En principe, il s’occupe de l’ensemble des opérations de gestion du patrimoine immobilier sans être obligé de consulter les associés.

Il est important de préciser que sa fonction implique aussi un certain pouvoir au gérant de la SCI familiale. En effet, il devient le représentant légal de la SCI. Il a le droit de signer les actes au nom et pour le compte de la société. Mais comme susmentionné, les associés peuvent prévoir des limitations au pouvoir du gérant dans les statuts de la SCI. De ce fait, le gérant ne peut pas prendre certaines décisions sans que celles-ci obtiennent l’aval de l’assemblée générale des associés de la SCI.

La SCI familiale pour démembrer efficacement la propriété entre les associés

D’une façon générale, être propriétaire d’un bien immobilier signifie qu’on a le droit de disposer de ce bien. Mais en réalité, ce droit de propriétaire se divise en 3 catégories :

  • l’usus : le droit d’utiliser le bien,
  • le fructus : le droit de percevoir des revenus venant du bien,
  • l’abusus : le droit d’en disposer, de le transformer, de le donner et de le vendre.

On dit qu’une personne a la pleine propriété immobilière lorsqu’elle dispose de ces 3 droits en même temps. Dans le cas d’une succession ou d’une donation de bien immobilier, chaque personne qui reçoit une part d’héritage a la pleine propriété de la partie héritée. Chacun peut donc vendre, louer ou transformer sa part.

Avec une SCI, il est possible de démembrer la propriété du bien immobilier de façon à accorder aux parts sociales des droits différents. En effet, il est possible de dissocier les droits et de les attribuer à deux personnes différentes. On parle à ce moment-là de la nue-propriété et de l’usufruit.

Le nu-propriétaire est la personne qui va détenir le droit de disposer du bien immobilier. Il détient l’abusus, à condition de respecter les droits de l’usufruitier. L’usufruitier est celui qui possède le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (dividendes, loyer, etc.), c’est-à-dire l’usus et le fructus.

Grâce à ce démembrement de la propriété avec la SCI, les parents peuvent par exemple céder la nue-propriété à leurs enfants et conserver l’usufruit afin de profiter pleinement du bien sans être les propriétaires.

Plus de facilité dans la transmission d’un patrimoine

On crée souvent une SCI familiale pour assurer une meilleure transmission de son patrimoine immobilier. Elle peut être une solution efficace pour les parents désireux d’anticiper leur succession. Ceci dans le but d’écarter l’indivision et les problèmes qu’elle peut engendrer, tout en conservant certains pouvoirs.

Pour une famille qui souhaite conserver son patrimoine familial sur plusieurs générations, la SCI familiale se présente aussi comme l’alternative par excellence. Notez cependant que la durée de vie d’une SCI familiale est fixée à 99 ans au maximum.

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La donation de parts d’une SCI

La donation de parts d’une SCI est un acte qui consiste à céder à titre gratuit ses parts de SCI dès son vivant. Elle s’effectue souvent dans l’objectif de transmettre un patrimoine. Les parents peuvent donc donner leurs parts à leurs enfants ou à d’autres héritiers. Mais la donation peut être aussi au profit du conjoint. En effet, l’associé est libre de donner ses parts sociales à son conjoint.

La donation des parts sociales s’avère plus bénéfique que la donation d’un bien immobilier classique. Faire un don d’immeuble engendre en effet un droit de donation assez élevé. Alors qu’un donateur qui fait don de ses parts sociales paie une taxation qui tient compte du passif de la SCI, ce dernier est moins élevé que le droit de donation.

Autre point important : quand les parents font une donation en ligne directe, c’est-à-dire à leurs enfants, ils profitent d’abattements fiscaux. Un associé parent peut donner 100 000 € de parts sociales par enfant tous les 15 ans, sans payer de droit.

La transmission échelonnée du patrimoine

Grâce à la SCI familiale, vous pouvez aussi transmettre petit à petit vos parts sociales à vos enfants. Le démembrement de la propriété du bien est le plus pratiqué dans cet effet. Les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété aux enfants.

De cette façon, les parents peuvent profiter de leur patrimoine et détenir encore le pouvoir de gestion tout en organisant la succession. Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement l’usufruit des parts sociales sans avoir à payer des droits de succession. À ce moment-là, ils deviennent des propriétaires en pleine propriété des parts.

Il est aussi possible de favoriser certains héritiers, en leur transmettant le pouvoir de gestion de la SCI par exemple. Vous pouvez également répartir les parts sociales à vos héritiers à votre guise (c’est-à-dire de manière inégale).

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